濟南市規(guī)劃設計研究院
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存量規(guī)劃時期濟南市軌道交通沿線土地儲備及總體策劃研究
介紹
研究背景與思考
濟南市為東西帶狀結構，從城市發(fā)展和交通需求來看建設大運量、快速城市軌道交通非常必要。2013年，市委市政府在保泉的前提下，最終確定了“一橫兩縱”的近期建設方案，標志著濟南市軌道交通建設的正式啟動。
時代背景——新常態(tài)下，城市建設進入轉型發(fā)展時期
規(guī)劃背景——土地資源日趨短缺，城市發(fā)展進入存量優(yōu)化時代
地域背景——濟南面臨轉型發(fā)展，城市格局進入優(yōu)化提升階段
研究目的和意義：提前做好站點周邊的土地儲備，研究其合理的規(guī)劃、建設、運營、管理模式，并制定相應的實施策略，對于交通與土地一體化發(fā)展、土地價值最大化、軌道交通客流引導、軌道建設資金籌措等都有重要的作用。
規(guī)劃思路與方法
軌道沿線土地的情況復雜，再開發(fā)周期較長。以推動軌道交通與城市同步發(fā)展深度融合為目的的沿線土地開發(fā)，必然需要全方位的綜合性規(guī)劃和可持續(xù)的全過程策劃。
2.總體控制策略及方案
研究濟南市近期軌道交通線網(wǎng)特色，結合近期三條線路的建設時序，從宏觀層面提出不同區(qū)域（老城區(qū)、新城區(qū)、城市郊區(qū)等）和類型（地下、地面、地上等）的站點周邊用地總體控制原則和規(guī)劃策略。
NO.2 儲備：存量+更新
1. 存量土地的挖潛與利用
存量規(guī)劃是通過城市更新等手段，促進建成區(qū)功能優(yōu)化調(diào)整的規(guī)劃。存量規(guī)劃與軌道沿線土地利用的追求目標一致，利益訴求相同，構建“軌道+物業(yè)”的開發(fā)體系，有利于實現(xiàn)城市與軌道的可持續(xù)發(fā)展。
2. 土地儲備原則與策略
根據(jù)站點影響區(qū)域劃定研究范圍，分析研究范圍內(nèi)用地的現(xiàn)狀條件和規(guī)劃屬性?，F(xiàn)狀閑置地、建筑質(zhì)量較差的用地以及集約利用程度低的用地原則上劃入可儲備用地。結合規(guī)劃屬性精細化劃定可儲備用地，分為經(jīng)營性用地和其他用地。
3.成本與收益測算
針對劃定的可儲備土地，結合濟南市目前土地熟化政策和土地出讓市場情況，測算土地熟化成本及可儲備土地出讓收益。
NO.3 策劃：設計+模式
存量規(guī)劃時代，TOD適用區(qū)域從傳統(tǒng)意義上的大規(guī)模城市新區(qū)，擴展至城市再開發(fā)地區(qū)及待發(fā)展區(qū)，通過對這些區(qū)域產(chǎn)業(yè)、土地、交通、功能、地下空間以及景觀生態(tài)的一體化開發(fā)建設，實現(xiàn)TOD導向下的城市綜合發(fā)展。
1. 站點一體化設計策略
利用學科互動、因地制宜、利益協(xié)調(diào)以及發(fā)展與保護并重等綜合規(guī)劃的理念，研究站點及其周邊用地的一體化設計策略。
2. 重要站點及綜合樞紐開發(fā)模式
結合站點的交通需求、換乘模式，以及站點周邊用地的功能定位、開發(fā)建設條件，對于重要站點特別是公共交通綜合樞紐站點，可歸納為三種一體化開發(fā)模式，分別是街區(qū)整體開發(fā)模式、綜合體模式以及設施綜合模式。
NO.4實施：體系+策略
軌道交通作為城市重要的基礎設施，與城市的空間結構和規(guī)劃體系有著密切的關系，做好軌道交通影響范圍內(nèi)的用地規(guī)劃審批和管理程序，實現(xiàn)政府、企業(yè)和個人在城市更新中的利益合理分配，保障軌道交通建設及沿線土地儲備和規(guī)劃策劃的有序實施。
1. 規(guī)劃編制與管理
研究軌道交通建設與城市規(guī)劃編制體系的關系，探討二者在宏觀、中觀、微觀各個層面的契合方式。
充分考慮軌道建設與周邊用地規(guī)劃管理的時序性，做好近期項目銜接與遠期用地控制，加強各階段規(guī)劃設計與管理體系的銜接，明確混合用地的規(guī)劃管理辦法與要求。
2. 軌道建設與運營
通過軌道交通建設部門、土地部門、規(guī)劃部門、開發(fā)企業(yè)等多部門聯(lián)動，實現(xiàn)軌道交通及其周邊用地的環(huán)境、社會和經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展。通過制定軌道沿線土地收儲及招拍掛資金管理辦法等相關政策，保障軌道交通規(guī)劃、建設、運營的順利推進；根據(jù)站點性質(zhì)及周邊用地的不同條件，確定劃撥、協(xié)議出讓、公開競拍等不同的土地出讓方式，探索市區(qū)共建、開發(fā)商代建等開發(fā)模式；將儲備土地出讓金留成、綜合開發(fā)收入、軌道物業(yè)管理收入等，用于軌道交通建設和運營補虧。
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